BAM · Cockpit — Braxton Asset Management

Bonjour Xavier.

Mardi 19 mai 2026 · 9h12

✦ Synthèse du jour

Logistics 3 surperforme son benchmark de +340 bps. Cap Ferret signe vendredi. CNP a confirmé son hard commit Logistics 4. 3 points méritent ton attention.

Braxton Logistics 3

Logistique urbaine · 28 actifs

AUM

250,4 M€

TRI 13,8% ▲ +340 bps

Alfred Hôtels

Hôtels boutique · 10 actifs

AUM

142,1 M€

RevPAR +18% ▲ Cap Ferret 28/05

Bureaux Paris

Bureaux prime Paris · 12 actifs

AUM

96,3 M€

TRI 9,2% ⚠ DD Saint-Lazare

Urban Pro

Parcs d'activité · 18 actifs

AUM

68,0 M€

TRI 11,4% ▲ +95 bps

Casanova / Retail

Commerces · 24 actifs

AUM

35,2 M€

TRI 10,8% ▲ Bagnolet sourcing

Indivision

Patrimoine historique · 11 actifs

AUM

22,7 M€

TRI 7,4% → stable

✦ Marché ce matin

Veille IA · 5 actualités curées · pertinentes pour Braxton

Business Immo

Aermont Capital lève 1,2 Md€ pour son nouveau fonds hôtelier paneuropéen

Le partenaire de Braxton sur Alfred annonce un closing record. Capacité de co-investissement renforcée pour les prochaines acquisitions hôtelières.

★ Lien Alfred Hôtels

AGEFI

Groupama AM revoit son allocation immobilière 2026 vers la logistique urbaine

Sophie Bouchet confirme dans Les Echos un repositionnement vers le secteur. Timing favorable pour le pitch Logistics 4 prévu le 30/05.

★ Lien LP Groupama

CFNEWS Immo

Cession de la Tour Mozart à La Défense par BNP Paribas REIM pour 240 M€

Yield de sortie à 5,4% sur bureaux core+ paris ouest. Benchmark utile pour valorisation Bureaux Paris et notre Bagnolet en pipeline.

Benchmark

Les Echos

Logistique urbaine : la pression sur les loyers Île-de-France s'accentue de +6% en T1

Hausse confirmée des loyers prime, mais signaux de tension sur les locataires PME. À surveiller pour XPress Logistics (Saint-Lazare).

⚠ Vigilance

⚡ À traiter aujourd'hui

DUE DILIGENCE

Saint-Lazare 9e · audit chauffage

Rapport Soler reçu hier · CAPEX 2,4 M€ au-delà du buffer · à valider avant best & final vendredi.

DISTRIBUTION

Pictet WM · 21 jours sans news

François Lemaître n'a pas répondu depuis le 28/03. Levée Logistics 4 en jeu — relance prioritaire.

REPORTING

MAIF · accusé reporting Q1 non reçu

Envoyé le 23/04, 25 jours sans accusé. Karine Dupré à appeler · risque de signal faible.

Signaux off-market actifs

▲ +3 cette semaine

Teasers reçus · semaine

→ 19 analysés · 4 en queue

Convertis en watchlist

→ 6 off-market · 5 brokers

Envoyés en pipeline

▲ 2 off-market · 2 brokers

↗

Teaser Agent Off Market

Radar IA · BODACC · BALO · greffes · annonces locales

9 signaux actifs 142 sources scannées 4,2 k€/mois budget API

89 2h

Entrepôt 4 200 m² · Bagnolet (93)

BODACC · changement gérance SCI Galliéni · 02/05

LOGISTICS 3 3,1 M€ est.

84 6h

Bureaux 1 800 m² · Paris 17e (rue Lévis)

Greffe · succession ouverte · 4 indivisaires

BUREAUX 8,4 M€ est.

76 11h

Hôtel 28 ch · Lyon Brotteaux

BALO · gérant 67 ans · pas de succession identifiée

ALFRED 4,2 M€ est.

71 1j

Parc activité 6 500 m² · Bordeaux-Mérignac

BODACC · dissolution SCI · 2 baux à 24 mois

URBAN PRO 5,8 M€ est.

68 1j

Cellule commerce 320 m² · Toulouse Capitole

Annonce locale · bail commercial cédé · emplacement prime

CASANOVA 1,9 M€ est.

62 2j

Immeuble mixte 1 200 m² · Strasbourg

Greffe · vente liée à divorce · partage de biens

BUREAUX 4,1 M€ est.

59 2j

Parking aérien 240 places · Marseille Vieux-Port

BODACC · cession · exploitant en RJ depuis 14j

OPPORTUNISTIC 2,7 M€ est.

54 3j

Plateau bureaux 900 m² · Rouen centre

Bodacc · dissolution amiable SCI familiale

BUREAUX 1,4 M€ est.

51 4j

Local commercial 180 m² · Nantes Bouffay

Annonce locale · cessation activité

CASANOVA 0,9 M€ est.

📄

Teasers brokers

Analyse IA des PDF · extraction · scoring · enrichissement

23 teasers semaine 17 s temps d'analyse moyen BNPRE · JLL · Cushman · Knight

⊕ Déposer un teaser PDF · OCR auto si scanné

89 2h

Teaser_Bagnolet_BNPRE.pdf

BNP Paribas Real Estate · 42 pages · analysé 23s

LOGISTICS 3 3,1 M€

76 5h

OM_Cardinet_109_Cushman.pdf

Cushman & Wakefield · 28 pages · analysé 19s

BUREAUX 7,8 M€

73 9h

Plateforme_Aulnay_BNPRE.pdf

BNP Paribas Real Estate · 51 pages · analysé 28s

LOGISTICS 3 18,5 M€

67 14h

Teaser_Strasbourg_Knight.pdf

Knight Frank · 22 pages · analysé 16s

BUREAUX 5,4 M€

58 1j

Hotel_Compiegne_Savills.pdf

Savills · 19 pages · analysé 14s

ALFRED 3,8 M€

52 1j

Plateau_Bureaux_Saint-Cloud_JLL.pdf

JLL · 24 pages · analysé 17s

BUREAUX 12,2 M€

31 2j

Logistique_Lille_BNPRE.pdf

BNP Paribas Real Estate · 33 pages · hors thèse

REJETÉ AUTO

28 2j

Bureaux_Toulouse_Periph_Cushman.pdf

Cushman & Wakefield · 18 pages · DPE F

REJETÉ AUTO

Actifs suivis

→ 6 off-market · 5 brokers

Volume potentiel

78,4 M€

→ pondéré probabilité 24M€

À relancer ≤ 30j

▲ 2 cette semaine

Vendeurs contactés

→ 2 réponses positives

Conversion pipeline 90j

28 %

▲ vs 19% T4 2025

Filtrer

Actif	Source	Score	Véhicule	Ajouté	Dernière action	Statut
Bureaux 1 800 m² · Paris 17e (rue Lévis)	↗ OFF-MARKET	84	Bureaux Paris	12/05	Notaire indivision contacté · 16/05	VENDEUR CONTACTÉ
Plateforme logistique 9 200 m² · Aulnay	📄 BROKER	73	Logistics 3	09/05	Watching prix · second teaser attendu	PRIX À MONITORER
Hôtel 28 ch · Lyon Brotteaux	↗ OFF-MARKET	76	Alfred Hôtels	14/05	Identification gérant en cours	RELANCER 30J
Parc activité 6 500 m² · Bordeaux-Mérignac	↗ OFF-MARKET	71	Urban Pro	11/05	Attente fin de dissolution SCI	À SURVEILLER
Immeuble bureaux 109 Cardinet · Paris 17e	📄 BROKER	76	Bureaux Paris	17/05	Visite programmée · 21/05	VENDEUR CONTACTÉ
Cellule commerce 320 m² · Toulouse Capitole	↗ OFF-MARKET	68	Casanova	10/05	Mail proprio sans réponse · 8j	RELANCER 30J
Plateau bureaux 1 400 m² · Strasbourg centre	📄 BROKER	67	Bureaux Paris	15/05	Attente data room Knight Frank	ATTENTE DATA ROOM
Immeuble mixte 1 200 m² · Strasbourg	↗ OFF-MARKET	62	Bureaux Paris	08/05	Procédure partage en cours	À SURVEILLER
Hôtel boutique · Compiègne	📄 BROKER	58	Alfred Hôtels	12/05	Watching · prix élevé vs comparables	PRIX À MONITORER
Parking aérien 240 places · Marseille Vieux-Port	↗ OFF-MARKET	59	Opportunistic	06/05	Mandataire judiciaire identifié · 14/05	VENDEUR CONTACTÉ
Hôtel Lyon 7e · 34 chambres	📄 BROKER	61	Alfred Hôtels	04/05	Relance broker faite · pas de retour	RELANCER 30J

SOUS LOI · 72%

Bureaux Saint-Lazare 9e

22,0 M€ · 2 800 m² · 8 locataires · responsable Zakaria Khedda

Scouting

Discussion

Sous LOI

Signé

Activité

Fiche asset

Contacts 5

Communications 14

Documents 8

Timeline d'activité

Visite réalisée · Zakaria K. + Xavier B. 15/05 · 10:30

Visite des 3 étages occupés. Plateau du 2e libre en sept 2027. Climatisation à reprendre intégralement (audit en cours).

Mail entrant · J.-M. Dubois (Cushman) 14/05 · 16:48

Vendeur demande best & final avant vendredi 23/05. Mentionne "autres marques d'intérêt" (non précisé).

LOI signée · 12,5M€ ferme + 9,5M€ conditionnel 13/05 · 14:00

LOI bilatérale signée. Conditions : DD environnementale satisfaisante, accord conseil de surveillance vendeur.

Note d'invest validée · Comité 08/05 08/05 · 15:30

Note de comité approuvée. Mandate à Zakaria pour engager la LOI.

Teaser reçu · Cushman & Wakefield · analysé en 19s 02/05 · 09:14

PDF 28 pages · score 76% match Bureaux Paris · ajouté en watchlist puis pipeline.

Notes & enrichissement manuel

Tag : @personne · #thème · 📎 pièce jointe

Zakaria K. 15/05 · 11:48

Sophie Marchand m'a confié en off que leur conseil de surveillance se réunit le 21/05. C'est notre vraie deadline implicite, pas le 23. Si on envoie le best & final lundi 19, on a le timing parfait.

Xavier B. 15/05 · 18:22

Visite faite avec Zakaria. Confirmation : la clim est HS et le 2e étage libre permet de monter en gamme via reposition. Préparer une trame avec Olivier (Gide) sur les garanties d'éviction si on veut accélérer le vide-à-vide.

Zakaria K. 12/05 · 09:15

Croisé hier avec J.-M. Dubois au cocktail BNPRE, il m'a glissé que Centaurus avait visité. À prendre avec pincettes, lui aussi a un intérêt à créer de la pression. À recouper via Pierre (BPCE) qui les connaît.

Prochaines actions

Envoyer best & final

Zakaria · échéance 23/05 · J-5

DD environnementale

Cabinet Soler · en cours · livraison 25/05

Validation accord financement

BPCE · attente term sheet · J-3

Flags IA

⚠ Concurrence détectée

Mention "autres marques d'intérêt" par broker · vérifier avec source réseau

✦ Mémoire vivante

État chauffage central = facteur #1 dérive budgétaire travaux sur 24 deals bureaux Paris

Calculs financiers

Prix22,0 M€

Prix / m²7 857 €/m²

Loyer annuel1 540 k€

Rendement brut7,0%

TRI projeté 5y14,8%

LTV cible55%

⌂ Caractéristiques

TypeImmeuble bureaux R+5

Surface totale2 800 m²

ÉtagesRDC + 5

Année1972 · rénové 2008

DPED

ClimatisationÀ reprendre intégralement

⌖ Localisation

Adresse36 rue de Londres, Paris 9e

MétroSaint-Lazare · 280m

RER AAuber · 320m

ZoneBureaux prime CBD

PLUUG · bureaux/commerce

§ État locatif

Locataires8

Remplissage87%

Loyer annuel1 540 000 €

Loyer / m²550 €/m²/an

WALT4,2 ans

Étage 2 libreSept 2027

€ Économie

Prix demandé22 000 000 €

Prix / m²7 857 €/m²

Rendement brut7,0%

TRI projeté14,8%

CAPEX estimé2,4 M€

DSCR projeté1,68

Rôle	Personne	Entreprise	Contact	Dernière interaction
VENDEUR	Sophie Marchand	Foncière Étoile Patrimoine	s.marchand@foncetoile.fr	Call 14/05 · 11:20
BROKER	Jean-Marc Dubois	Cushman & Wakefield	jm.dubois@cushwake.com	Mail 14/05 · 16:48
CONSEIL VENDEUR	Marie-Claire Lefèvre	Lefèvre Pelet Avocats	mc.lefevre@lefevre-pelet.com	Mail 13/05 · 18:02
CONSEIL BRAXTON	Olivier Renaud	Gide Loyrette Nouel	o.renaud@gide.com	Call 15/05 · 09:00
BANQUE	Laurent Beaumont	BPCE Immo Investissement	laurent.beaumont@bpce.fr	Mail 12/05 · 14:30

✦ Résumé IA · synthèse 14 échanges

14 mails échangés depuis le 02/05 avec Jean-Marc Dubois (Cushman). Le vendeur attend votre best & final avant vendredi 23/05. Mentionné : prix d'entrée 22M€, plusieurs marques d'intérêt évoquées par broker. Risque : compte-rendu visite étage 5 mentionne climatisation à reprendre intégralement (CAPEX estimé 2,4M€, à valider en DD). À répondre dans 48h : Marie-Claire Lefèvre (avocat vendeur) sur les conditions suspensives.

J.-M. Dubois → Zakaria K. · CC Xavier B. 14/05 · 16:48

RE: Saint-Lazare 9e — Best & final

Bonjour Zakaria, mon client souhaite recevoir vos meilleures conditions avant vendredi 23/05. Il y a d'autres marques d'intérêt sur le dossier que je ne peux pas détailler à ce stade…

⚠ Urgence J-5 Prix mentionné · 22M€

Marie-Claire Lefèvre → Olivier Renaud · CC Zakaria 13/05 · 18:02

Conditions suspensives LOI Saint-Lazare

Cher confrère, suite à la signature de la LOI, nous souhaitons préciser les conditions suspensives notamment sur la DD environnementale et le délai d'accord conseil de surveillance…

⚠ À répondre 48h

Laurent Beaumont → Zakaria K. 12/05 · 14:30

Financement Saint-Lazare — pré-accord

Zakaria, j'ai bonne nouvelle pour vous. Notre comité a donné un avis favorable pour un financement à 55% LTV, term sheet officielle sous 10 jours…

✓ Pré-accord 12,1 M€

Sophie Marchand ↔ Zakaria K. · Call 14/05 · 11:20

Call 22min · synthèse auto

Échange direct avec la vendeuse. Confirme l'intention de céder T2 2026 au plus tard. Mentionne que l'étage 5 vient d'être audité (rapport disponible). Ouverte à négocier le prix d'environ -3 à -5% si closing rapide.

✓ Marge négo -3 à -5%

J.-M. Dubois → Zakaria K. 09/05 · 10:14

Data room Saint-Lazare 9e — accès

Bonjour Zakaria, comme convenu je vous transmets les accès à la data room. 47 documents disponibles. Mot de passe envoyé séparément…

📎 47 documents

Document	Type	Source	Ajouté
LOI signée bilatérale.pdf	LÉGAL	Gide Loyrette	13/05
Teaser_SaintLazare_Cushman.pdf	TEASER	Cushman & Wakefield	02/05
Note investissement comité 08/05.pdf	NOTE	Braxton	08/05
État locatif détaillé · 8 baux.xlsx	FINANCIER	Data room	09/05
DPE et audit énergétique.pdf	TECHNIQUE	Data room	09/05
Compte-rendu visite 15/05.docx	INTERNE	Zakaria K.	15/05
Pré-accord BPCE — LTV 55%.pdf	FINANCEMENT	BPCE	12/05
Audit climatisation étage 5.pdf	TECHNIQUE	Vendeur	14/05

Véhicule

Responsable

Scouting 3

Portfolio retail Lyon (5)

NDA signé11,5 M€

CASANOVA FA

Hôtel boutique · Compiègne

Premier contact3,8 M€

ALFRED AG

Bureaux Neuilly Sablons

Visite planifiée14,0 M€

BUREAUX ZK

Discussion 2

Entrepôt Bagnolet

1ère visite 15/053,1 M€

LOGISTICS EB

Parc Strasbourg Sud

Négociation prix7,2 M€

URBAN PRO ZK

Sous LOI 4

Bureaux Saint-Lazare 9e

72% prob.22,0 M€

BUREAUX ZK

Parc activité Bordeaux Sud

68% prob.9,8 M€

LOGISTICS EB

Hôtel Biarritz centre

55% prob.7,4 M€

ALFRED AG

Plateforme logistique Aulnay

61% prob.18,5 M€

LOGISTICS EB

Signés / Closing 3

Hôtel Cap Ferret

Closing 28/0514,2 M€

ALFRED FL

Entrepôt Trappes

Closing 04/066,8 M€

LOGISTICS EB

Commerce Reims centre

Closing 12/062,4 M€

CASANOVA FA

Dossier	Auteur	Date	Statut
Bureaux Saint-Lazare 9e	ZKZakaria K.	17/05/2026	IA · 87%
Hôtel Cap Ferret	FLFrédéric L.	12/05/2026	Validée
Hôtel Monaco	FLFrédéric L.	14/03/2026	A
Tour des Dames 9e	ZKZakaria K.	28/02/2026	A
Plateforme Trappes	EBErwan B.	07/02/2026	B+

Prochain comité · 22/05/2026 · J-4

4 dossiers · 53,4 M€ engagés · durée prévue 2h00

Heure	Dossier	Présentateur	Montant	Décision attendue	Note
14h00	Hôtel Cap Ferret	FLFrédéric L.	14,2 M€	Vote final · closing 28/05	✓ Validée
14h30	Bureaux Saint-Lazare 9e	ZKZakaria K.	22,0 M€	Vote LOI	IA · 87%
15h00	Parc Bordeaux Sud	EBErwan B.	9,8 M€	Vote LOI	En revue · 64%
15h30	Stratégie Alfred 2026-27	Charles D. + Xavier B.	—	Discussion stratégique	N/A
16h00	Update fundraising Alfred	Victor P.	6 M€ à closer	Point d'étape	N/A

Comités passés · 2026

Date	Dossiers	Volume engagé	Décisions	Durée
08/05/2026	3 dossiers	35,6 M€	2 GO · 1 GO conditionné	1h45
17/04/2026	4 dossiers	28,4 M€	3 GO · 1 NO-GO	2h15
27/03/2026	2 dossiers	19,6 M€	2 GO	1h20
06/03/2026	5 dossiers	42,8 M€	3 GO · 1 Report · 1 NO-GO	2h30
13/02/2026	3 dossiers	21,2 M€	3 GO	1h30

PLANIFIER · COMITÉ D'INVESTISSEMENT

Créer un nouveau comité

Date · participants · dossiers à présenter · notification équipe automatique

Date du comité

Heure

Lieu

Durée prévue

Participants

CDCharles Duclert XBXavier Bastiani VPVictor Plé

Dossiers à présenter

Notes additionnelles

⚡ Actions automatiques au moment de la création

▸ Notification aux 3 présentateurs (Erwan B., Alexis G., Zakaria K.)

▸ Création des slots de rédaction des notes d'invest (deadline 03/06)

▸ Ajout au calendrier Google / Outlook des participants

▸ Réservation salle Étoile

GÉNÉRATEUR · PRÉSENTATION DE COMITÉ

Présentation comité du 22/05/2026

5 dossiers · 53,4 M€ engagés · slides générées à partir des notes d'invest

① Sélectionner le comité

② Template de présentation

Comité standard Braxton

Cover · Agenda · Slides par dossier · Synthèse

Comité allégé · 1 slide / dossier

Format court · pour comités express

Présentation LP / family office

Adapté pour partage externe · sans données sensibles

Aperçu des slides générées · 14 slides · template "Comité standard"

braxtonOS

Comité d'investissement

22 mai 2026

5 dossiers · 53,4 M€

Ordre du jour

14h00Hôtel Cap Ferret · vote final14,2 M€

14h30Saint-Lazare 9e · vote LOI22,0 M€

15h00Bordeaux Sud · vote LOI9,8 M€

15h30Stratégie Alfred 2026-27—

16h00Update fundraising Alfred6 M€

DOSSIER 2 · BUREAUX SAINT-LAZARE 9E

Vote LOI · 22 M€

Surface

2 800 m²

Prix / m²

7 857 €

Rendement brut

7,0 %

TRI projeté 5y

14,8 %

SAINT-LAZARE · THÈSE

Pourquoi maintenant

▸ Actif prime CBD à −4,6% vs médiane marché

▸ Étage 2 libre sept 2027 · reposition standing

▸ Loyer 550€/m² vs 620€/m² marché (+12% upside)

▸ Eole 2027 · densification quartier

SAINT-LAZARE · RISQUES

Top 3 risques + mitigants

1. CAPEX clim sous-estimé
Mitigant : audit Soler en cours · buffer 15%

2. Étage 2 libre 2027
Mitigant : pré-commercialisation -12 mois · vacancy 4,2%

3. Concurrence sur deal
Mitigant : best & final 19/05 · BPCE pré-accord

SAINT-LAZARE · RECOMMANDATION

GO conditionné

Conditions :

▸ Audit Soler < 2,7 M€

▸ Term sheet BPCE signée < 30/05

▸ Clause sortie sinistres environnementaux

+ 8 slides supplémentaires · Cap Ferret · Bordeaux Sud · Stratégie Alfred · Fundraising · Synthèse

Bureaux Saint-Lazare 9e

22,0 M€ · closing 28/05 · J-10

62%

JUR

TEC

ENV

FIN

FIS

Hôtel Cap Ferret

14,2 M€ · closing 28/05 · J-10

88%

JUR

TEC

ENV

FIN

FIS

Entrepôt Trappes

6,8 M€ · closing 04/06 · J-17

34%

JUR

TEC

ENV

FIN

FIS

DD SÉLECTIONNÉE

Bureaux Saint-Lazare 9e

22,0 M€ · closing 28/05 · J-10 · responsable Zakaria K.

Items22 / 35

Docs analysés38

Flags ouverts3

✓ Juridique 7 / 7

Vérification titres de propriété

Gide Loyrette · validé 12/05

Audit des 8 baux commerciaux

Gide Loyrette · validé 14/05 · 7/8 baux conformes

Vérification servitudes et conditions

Gide Loyrette · validé 13/05

! Technique 3 / 6 · 2 flags

Audit structure et bâti

Cabinet Soler · validé 13/05 · état correct

Audit climatisation

Cabinet Soler · en cours · ⚠ CAPEX estimé 2,4 M€

Conformité accessibilité PMR

Étage 4 non conforme · travaux requis avant 2027

Audit installations électriques

Cabinet Soler · livraison 22/05

⏳ Environnemental 2 / 4

DPE actualisé

DPE D · valide jusqu'en 2030

Audit pollution sols et amiante

Bureau Veritas · livraison 24/05

✓ Financier 7 / 8 · 1 flag

Risque locataire principal

⚠ XPress Logistics signalé en RJ · à recouper

Audit état locatif réel

Erwan B. · validé 15/05 · 7/8 baux à jour

⏳ Fiscal 3 / 6

Structure d'acquisition optimale

Gide Fiscal · en cours · 3 options à arbitrer

⊕

Déposer des documents · OCR & analyse IA

Drag & drop · PDF, docx, xlsx · 50 Mo max par fichier

38 documents analysés ▸ Filtrer · ↓ Trier par date

📄

Bail_XPress_Logistics_2027.pdf

12 pages · 2,4 Mo · reçu 14/05 16:30

BAIL

✦ Analyse IA

Type Bail commercial · 9 ans · ferme 6

Locataire XPress Logistics SAS

Loyer / indexation 524 k€/an · ILAT

Échéance 31/12/2027

⚠ Clause éviction art. 14 inhabituelle

⚠ Locataire en RJ détecté (greffe 12/05)

→ Items checklist mis à jour ✓ Audit baux (jur.) ⚠ Risque locataire (fin.)

📋

Audit_climatisation_Soler_v1.pdf

28 pages · 5,8 Mo · reçu 15/05 11:20

AUDIT

✦ Analyse IA

Type Audit technique · climatisation

Conclusion Installation HS · reprise intégrale requise

CAPEX estimé 2,4 M€ (fourchette 2,1 – 2,7)

⚠ CAPEX en limite du buffer LOI (15%)

✦ Cohérent avec mémoire vivante (24 deals Bureaux Paris)

→ Items checklist mis à jour ⚠ Audit clim (tec.)

📊

État_locatif_détaillé_8baux.xlsx

3 onglets · 412 Ko · reçu 09/05 14:15

FINANCIER

✦ Analyse IA

Type État locatif · 8 baux

Loyer total 1 540 k€/an · cohérent teaser

Vacance 13% (étage 2 libre sept 2027)

✓ Cohérent avec teaser broker

→ Items checklist mis à jour ✓ Audit état locatif (fin.)

🏛

Titre_propriété_36_rue_Londres.pdf

8 pages · 1,2 Mo · reçu 09/05 14:10

TITRE

✦ Analyse IA

Type Acte authentique · titre de propriété

Propriétaire Foncière Étoile Patrimoine

Origine Acquisition 2008 · chaîne propre

✓ Aucune servitude bloquante détectée

✓ Hypothèque mainlevée 2019

→ Items checklist mis à jour ✓ Vérification titres (jur.)

⏵

Audit_amiante_BureauVeritas_draft.pdf

En cours d'analyse · OCR 47%

EN COURS

Alfred Hôtels

JV Hospitality · 10 hôtels · 487 chambres · Brune Poirson au CA

AUM

142,5 M€

RevPAR YoY

+18,4 %

▲ vs benchmark hôtellerie +12%

Taux occupation

73,8 %

ADR moyen

187 €

Levée en cours

14/20 M€

→ 70% closed

Portfolio hôtels · 10 actifs

Hôtel	Localisation	Chambres	RevPAR	Occupation	Status
Hôtel Lecourbe	Paris 15e	42	+22%	81%	Opéré
Jardins de la Villa	Paris 17e	33	+19%	76%	Opéré
Hôtel Monaco	Monaco	58	+24%	82%	Opéré
Hôtel Biarritz	Biarritz	44	+16%	71%	Opéré
Hôtel Toulouse	Toulouse	52	+14%	68%	Opéré
Hôtel Compiègne	Compiègne	36	+8%	62%	Opéré
Hôtel Cap Ferret	Cap Ferret	28	—	—	Closing 28/05

Braxton Logistics 3

Logistique urbaine · 18 actifs · WALT 6,8 ans · Levée close · Exit prévu 2028

AUM

247,0 M€

TRI YTD

13,8 %

▲ vs cible 14%

Actifs

WALT

6,8 ans

Déployé

92 %

Portfolio · 18 entrepôts

Actif	Localisation	m²	Locataire	Loyer/m²	Échéance bail
Plateforme Trappes	Trappes (78)	12 400	DHL Express	98 €	2031
Hub Groslay	Groslay (95)	8 200	Geodis	112 €	2029
Entrepôt Buc	Buc (78)	4 800	Chronopost	128 €	2028
Hub Louvres	Louvres (95)	6 200	Stuart	142 €	2030
Entrepôt Bagnolet	Bagnolet (93)	3 400	XPress (redress.)	156 €	2027
Plateforme Ambarès	Ambarès (33)	9 800	Stef Transport	86 €	2032

Urban Pro

Parcs d'activités urbains · 9 sites · locataires PME et artisans

AUM

86,4 M€

Taux occupation

97,2 %

Sites

Cellules

Loyer moyen

112 €/m²

Sites Urban Pro

Site	Localisation	m²	Cellules	Remplissage
Buc	Buc (78)	6 800	12	100%
Bordeaux Mérignac	Mérignac (33)	9 200	14	96%
Bagnolet	Bagnolet (93)	4 100	8	100%
Trappes Sud	Trappes (78)	7 600	10	98%
Groslay	Groslay (95)	5 400	9	94%
Louvres	Louvres (95)	6 800	11	95%

Bureaux Paris

Restructuration · 6 sites · 4 livrés, 2 en chantier

AUM

79,8 M€

TRI projeté

16,2 %

Sites

m² total

18 400

En chantier

Actifs en portefeuille

Actif	Adresse	m²	Statut	Livraison
Tour des Dames	11 rue de la Tour des Dames, 9e	3 200	Livré	2024
Reuilly	125 bis rue de Reuilly, 12e	2 800	Livré	2024
Cardinet	109 rue Cardinet, 17e	4 100	Livré	2025
Carnot	7 avenue Carnot, 17e	2 600	Chantier	T3 2026
Neuilly	Boulevard du Château, Neuilly	3 400	Chantier	T4 2026
Lecourbe Office	Rue Lecourbe, 15e	2 300	Livré	2025

Foncière Casanova

Commerce · 18 actifs · WALT 5,2 ans

AUM

38,2 M€

Rendement

7,8 %

Actifs

WALT

5,2 ans

Acquisitions T1

Vue détaillée Casanova

Liste des 18 cellules commerciales et leur performance · drill-down disponible.

Indivision

Rachat de parts en indivision · 7 dossiers actifs · approche off-market unique

AUM

20,4 M€

TRI cible

18 %

Dossiers actifs

Sourcing IA

142

Conversions

4,9 %

Sourcing actif d'indivisions

Détection automatique via greffes et registres successions · scoring de probabilité de conversion.

Total LP actifs

147

→ 12 instit · 23 FO · 112 CGPI

AUM engagé

614 M€

▲ +28% vs 2024

Re-up rate 3 ans

76 %

▲ +8 pts vs marché

Pipeline Logistics 4

42 M€

→ cible 150 M€

Segment

Top investisseurs · click sur un LP pour ouvrir sa fiche

LP	Segment	Engagement total	Véhicules	Re-up Logistics 4	Dernière interaction	Next action
Groupama AM	INSTITUTIONNEL	18,0 M€	Logistics 1, 3	À confirmer	12/05 · call S. Bouchet	Pitch L4 · 30/05
MAIF	INSTITUTIONNEL	12,0 M€	Logistics 3	⚠ Pas d'accusé Q1	23/04 · reporting envoyé	Relancer reporting
CNP Assurances	INSTITUTIONNEL	22,5 M€	Logistics 3 + Bureaux	Confirmé	14/05 · dîner annuel	Side letter L4
Banca Mediolanum	INSTITUTIONNEL	8,4 M€	Bureaux Paris	Confirmé	08/05 · mail T1	—
Family Office Lagardère	FAMILY OFFICE	8,0 M€	Alfred Hôtels	Confirmé	10/05 · meeting	NDA L4
Aermont Capital	CO-INVEST	25,0 M€	Alfred (JV)	PARTENAIRE	15/05 · steerco Alfred	Note de gouvernance
FO Bettencourt	FAMILY OFFICE	12,5 M€	Bureaux Paris	À approcher	02/04 · présentation	Relance 04/06
Pictet WM	INSTITUTIONNEL	5,4 M€	Alfred Hôtels	À explorer	28/03 · pitch initial	Suivi pré-marketing
Réseau Cyrus (CGPI)	CGPI	3,2 M€	Logistics 3 · 47 part.	Confirmé	11/05 · roadshow	—
Réseau Quilvest (CGPI)	CGPI	2,8 M€	Bureaux Paris · 31 part.	Confirmé	06/05 · webinaire	—

INSTITUTIONNEL · LP DEPUIS 2018

Groupama Asset Management

2 véhicules · 18 M€ engagés · health orange · responsable Victor Plé

Engagement total

18,0 M€

→ 2 fonds

TRI net réalisé

14,2 %

▲ Logistics 1 exit 2023

Ancienneté

8 ans

→ depuis Logistics 1

Re-up rate

2/3

▲ refusé L2 · OK L3

Logistics 4 cible

20 M€

→ décision 30/05

Vue d'ensemble

Engagements

Communications 23

Mémoire LP

Timeline d'activité

Call Sophie Bouchet · 22 min 12/05 · 11:00

Premier échange sur Logistics 4. Intérêt confirmé · attend pré-marketing officiel et critères ESG renforcés vs L3.

Reporting T1 envoyé · Logistics 3 15/04 · 16:30

Reporting trimestriel + commentaire Victor. TRI YTD 13,8% · réception confirmée.

Distribution semestrielle Logistics 3 · 540 k€ 28/02 · 09:00

Yield S2 2025 · 3% sur capital appelé. Virement effectué J+2.

Dîner annuel · Charles + Xavier + S. Bouchet 14/12/2025 · soir

Bilan annuel relation. Sophie évoque problématique allocation immo Groupama 2026 · ouverture vers logistique urbaine.

Exit Logistics 1 · distribution finale · 15,8 M€ 22/06/2023

Multiple ×1,58 sur 10 M€ engagés. TRI net 14,2%. Très bonne relation maintenue.

Prochaines actions

Pitch Logistics 4 · meeting 30/05

Victor + Xavier · prépa deck avec angle ESG renforcé

Envoyer term sheet Logistics 4

Victor P. · échéance 06/06

Confirmer side letter ESG

Demande spécifique Groupama post-L3

Health LP

⚠ Re-up Logistics 4 en attente

Décision attendue avant 30/05 · sinon décale toute la roadmap fundraising

✦ Contexte 2025-26

Groupama AM revoit son allocation immo · arbitrage entre logistique urbaine et bureaux value-add. L'angle ESG sera décisif.

Contacts clés

Sophie Bouchet

Head of Real Estate

Décideur

Pierre Lavalette

Senior Analyst Immo

Analyste

Marc Tessier

Back office ops

Ops

Carrière LP chez Braxton · 8 ans

2018

Braxton Logistics 1

Logistique urbaine · vintage 2018 · exit 2023

EXITED

Engagé10,0 M€

Distribué15,8 M€

Multiple×1,58

TRI net14,2%

2021

Braxton Logistics 2

Logistique urbaine · vintage 2021 · ⚠ refus Groupama

REFUSÉ

Raison du refus : manque de critères ESG formalisés (DPE, performance énergétique, transport bas carbone). Comité Groupama avait demandé un side letter ESG · refusé par Braxton à l'époque. Apprentissage majeur pour L3 et L4.

2023

Braxton Logistics 3

Logistique urbaine · vintage 2023 · en cours · exit cible 2028

EN COURS

Engagé18,0 M€

Appelé16,5 M€

Distrib. à date1,1 M€

TRI YTD13,8%

2026

Braxton Logistics 4

Logistique urbaine · pré-marketing · meeting 30/05

PROSPECT

Cible20,0 M€

Soft commitÀ confirmer

Décision attendue30/05/2026

✦ Résumé IA · 23 échanges 12 mois

Communications dominées par Sophie Bouchet (Head Real Estate) côté Groupama. Sujets récurrents : ESG (revient dans 8 échanges sur 23), allocation immo 2026, performance Logistics 3 vs benchmark, anticipation Logistics 4. À répondre : Pierre Lavalette (analyste) attend benchmark RevPAR vs MSCI · échéance 21/05. Tonalité : très bonne relation · alignement valeurs · décideur favorable mais comité d'investissement Groupama exigeant.

Sophie Bouchet → Victor P. · CC Xavier B. 12/05 · 14:08

RE: Pre-marketing Logistics 4

Victor, suite à notre call, confirmation d'intérêt pour Logistics 4. Notre comité aura besoin de voir les engagements ESG formalisés en side letter (DPE A/B obligatoire sur 70% du portfolio, transport bas carbone…)

✓ Intérêt confirmé ⚠ ESG conditionnel

Pierre Lavalette → Victor P. 08/05 · 10:22

Question reporting T1 Logistics 3 · benchmark

Bonjour Victor, dans le reporting T1, vous indiquez un TRI de 13,8% YTD. Pourriez-vous nous fournir le benchmark MSCI logistique urbaine France pour comparaison ? Notre comité va le demander pour l'arbitrage 2026.

⚠ À répondre J-3

Sophie Bouchet → Charles D. 15/12/2025 · 09:14

Bilan annuel · suites du dîner

Charles, très belle soirée hier. Comme évoqué, Groupama AM revoit son allocation immobilière 2026 — la logistique urbaine reste prioritaire pour nous. On suivra avec attention le lancement de Logistics 4…

✓ Signal positif L4

Insights accumulés · 5 cards

DÉCISION CLÉ

« Groupama avait refusé Logistics 2 en 2021 pour absence de critères ESG formalisés. Demande explicite d'un side letter ESG, refusée à l'époque par Braxton. Apprentissage : intégrer side letters ESG dès la structuration des prochains fonds. »

→ Refus comité Groupama · 14/06/2021 · documenté par Charles D.

PRÉFÉRENCE

« Sophie Bouchet (décideuse) attache une importance forte au critère climat/ESG. À mentionner systématiquement dans les pitches : alignement Article 9 SFDR, DPE des actifs, plan énergétique. »

→ Pattern détecté sur 12 échanges 2024-2026 · IA

BENCHMARK

« Groupama AM compare systématiquement nos performances au MSCI logistique urbaine France. À chaque reporting, joindre ce benchmark · demandé 3 fois en 18 mois. »

→ Demandes récurrentes · Pierre Lavalette (analyste)

RELATION

« Décideur final = Sophie Bouchet. Analyste influent = Pierre Lavalette (questions précises, impact comité). Marc Tessier (back office) = strictement opérationnel. La relation se joue à 2 niveaux : strategy avec Sophie, technique avec Pierre. »

→ Mapping décisionnel · documenté Victor P. depuis arrivée

CONTEXTE

« Allocation immo Groupama AM en revue pour 2026. Logistique urbaine reste prioritaire, mais comité interne exigeant. Décision arbitrage prévue T2 2026 — c'est notre fenêtre. »

→ Info Charles · dîner annuel 14/12/2025

Envoyés ce trimestre

142 / 147

▲ 97% du parc · T1 2026

En attente de retour

→ relancer cette semaine

Prochain envoi

T2 · 15 juil.

→ J-58 pour préparer

Temps moyen par envoi

8 min

▼ vs 1h en manuel

5 LP à relancer · accusé non reçu après 15 jours

LP	Reporting	Envoyé le	Jours sans retour	Contact
MAIF	T1 2026 · Logistics 3	23/04/2026	25 jours	Karine Dupré
Pictet WM	T1 2026 · Alfred	25/04/2026	23 jours	François Lemaître
Banca Mediolanum	T1 2026 · Bureaux Paris	28/04/2026	20 jours	Marco Rinaldi
FO Bettencourt	T1 2026 · Bureaux Paris	02/05/2026	16 jours	Hélène Voisin
SwissLife AM	T1 2026 · Logistics 3	02/05/2026	16 jours	Bertrand Saumur

Envois récents

Voir tout l'historique →

Trimestre	Véhicule	LP destinataires	Date d'envoi	Retours reçus
T1 2026	Logistics 3	78 LP	15/04/2026	76 / 78 · 97%
T1 2026	Alfred Hôtels	32 LP	22/04/2026	31 / 32 · 97%
T1 2026	Bureaux Paris	28 LP	28/04/2026	25 / 28 · 89%
T1 2026	Urban Pro	9 LP	05/05/2026	9 / 9 · 100%
T4 2025	Logistics 3	78 LP	18/01/2026	78 / 78 · 100%
T4 2025	Alfred Hôtels	32 LP	22/01/2026	31 / 32 · 97%

braxtonOS

Rapport trimestriel destiné aux investisseurs

Braxton Logistics 3

Premier trimestre 2026

Destinataire

Groupama Asset Management

Engagement : 18 M€ · Souscription du 14 mars 2023

SYNTHÈSE DU TRIMESTRE

Une performance solide, en ligne avec le business plan

Le premier trimestre 2026 confirme la trajectoire du fonds Logistics 3. Le TRI net depuis l'origine atteint 13,8%, en ligne avec la cible business plan de 14% sur 5 ans. Trois nouvelles acquisitions ont été finalisées ce trimestre, portant le portefeuille à 28 actifs logistiques urbains répartis en Île-de-France, Lyon, Bordeaux et Marseille.

La distribution semestrielle de 3% sur capital appelé a été versée le 28 février, conformément au calendrier prévu. Le prochain événement notable sera la cession partielle de la plateforme de Buc, prévue T4 2026 — visibilité confirmée par le rapport CBRE de mai.

TRI net depuis l'origine

13,8%

Cible business plan : 14,0%

Capital appelé

228 M€

91% du capital engagé total (250 M€)

Distributions cumulées

42 M€

Versées depuis 2023

Taux d'occupation portfolio

94,2%

+2,1 pts vs trimestre précédent

ACTUALITÉ DU TRIMESTRE

Trois acquisitions stratégiques

Entrepôt logistique d'Aulnay-sous-Bois

Acquis le 14 février 2026 · 18,5 M€ · 8 400 m² · DPE B

Plateforme logistique urbaine, locataire principal XPress Logistics. Idéalement situé à 12 km de Paris, accès direct A1/A3. Rendement brut d'acquisition : 7,2%.

Plateforme de Trappes

Closing prévu le 04 juin 2026 · 6,8 M€ · 4 100 m² · DPE C

Asset value-add avec potentiel de repositionnement. Travaux d'amélioration énergétique prévus 2026-2027 pour passage en DPE B.

Cellule logistique de Groslay

Acquis le 17 janvier 2026 · 5,4 M€ · 3 200 m² · DPE B

Logistique du dernier kilomètre, locataire e-commerce. Bail ferme 6 ans signé à la livraison.

Cession à venir

La cession partielle de la plateforme de Buc est confirmée pour T4 2026. Mandat exclusif confié à CBRE Capital Markets. Valorisation estimée : 22-24 M€ pour une acquisition à 14,8 M€ en 2023 (multiple cible ×1,52).

ANNEXE PERSONNALISÉE · GROUPAMA AM

Benchmark MSCI Logistique Urbaine France

Conformément à votre demande récurrente, vous trouverez ci-dessous le benchmark de performance du fonds Braxton Logistics 3 face à l'indice MSCI Logistique Urbaine France sur les 12 derniers mois.

Braxton Logistics 3

13,8%

TRI net 12 mois

MSCI Logistique Urbaine France

10,4%

Indice 12 mois

Surperformance

+340 bps

Alpha généré vs indice

La surperformance s'explique principalement par : (1) la stratégie de logistique du dernier kilomètre, marché plus tendu que l'indice global, (2) l'arbitrage actif du portefeuille avec cession de Buc anticipée, (3) la qualité ESG du parc (DPE moyen B vs C pour l'indice).

Votre interlocuteur dédié

Victor Plé

Directeur Général Adjoint · Distribution

victor.ple@braxton.fr · +33 1 47 27 86 12

Braxton Logistics 4

Closing cible T4 2026 · 18 prospects actifs

À RYTHME · ALERTE

42 M€ levés · 28% cible 150 M€ · projection 110 M€

Alfred Hôtels (JV Aermont)

Final close 30/09/2026 · 6 prospects actifs

EN BONNE VOIE

14 M€ levés · 70% cible 20 M€ · reste 6 M€

Pipeline investisseurs · click sur un prospect pour ouvrir sa fiche LP

Levée

Identifiés 6

AXA Wealth

Prospect · 25 M€ estimé

Institutionnel

Allianz GI

Prospect · 15 M€ estimé

Institutionnel

FO Pinault

Prospect · 8 M€ estimé

Family office

FO Mulliez

Prospect · 10 M€ estimé

Family office

+ Ajouter

Premier contact 4

Pictet WM

8 M€ · contacté 28/03

Institutionnel⚠ 21j

FO Decaux

12 M€ · contacté 02/05

Family office

SwissLife AM

10 M€ · contacté 06/05

Institutionnel

+ Ajouter

Présentation 4

Groupama AM

20 M€ · meeting 30/05

Institutionnel★ HOT

FO Bettencourt

15 M€ · meeting 04/06

Family office

Tikehau Capital

8 M€ · meeting 06/06

Co-invest

+ Ajouter

Soft commit 4

CNP Assurances

15 M€ · validé 14/05

Institutionnel★ HOT

MAIF

10 M€ · validé 08/05

Institutionnel

Banca Mediolanum

5 M€ · validé 03/05

Institutionnel

+ Ajouter

Hard commit 1

FO Lagardère

8 M€ · validé 09/05

Family office

+ Ajouter

Signé 0

+ Ajouter

✦

Mémoire Braxton Agent IA · 8 ans de données indexées

Bonjour Xavier. Je suis l'agent qui a accès à toute la mémoire de Braxton — pipeline historique, comités, notes d'invest, communications, reportings, fiches LP. Pose-moi n'importe quelle question sur vos données.

Combien on a fait de deals bureaux à Paris depuis 2018 et quel TRI moyen ?

✦

Mémoire Braxton Réponse en 2,3s · 4 sources consultées

Depuis 2018, Braxton a réalisé 24 acquisitions de bureaux à Paris pour un volume total de 312 M€. 8 deals ont été exités, avec un TRI moyen net de 13,4% et un multiple moyen de ×1,52.

Deals value-add 14 · TRI moyen 14,8%

Deals core+ 10 · TRI moyen 11,2%

Sous-performance vs BP 3 dossiers · Reuilly, Lecourbe, Carnot

Patterns détectés :

Les deals à moins de 400m d'une gare grande ligne ont sur-performé de +220 bps
L'état du chauffage est le facteur #1 de dérive CAPEX (8/24 dossiers)

Sources : Pipeline historique Comités 2018-2025 Reportings audités Base CAPEX

L'état chauffage qui dérive, c'est quoi le pattern exactement ?

✦

Mémoire Braxton Réponse en 1,8s · 3 sources consultées

Sur les 24 deals bureaux Paris depuis 2018, 8 ont eu un problème de chauffage non détecté en DD, avec un surcoût CAPEX moyen de +18% vs budget initial.

4 cas documentés :

Tour des Dames (2023) +340 k€ vs 280 k€ budgétés

Reuilly (2021) +180 k€ vs 120 k€ budgétés

Cardinet (2019) +220 k€ vs 150 k€ budgétés

Carnot (2020) +95 k€ vs 60 k€ budgétés

Cause commune : systèmes datant des années 80-90 avec rapports d'entretien trop succincts en data room. Recommandation système : audit Cabinet Soler systématique en DD technique pour tout actif > 15 ans.

⚠ À surveiller particulièrement sur Saint-Lazare 9e — DD en cours, audit Soler livré 15/05 avec CAPEX clim estimé 2,4 M€ (cohérent avec le pattern).

Sources : Base CAPEX comparative Rapports DD historiques Mémoire métier Erwan B.

Suggestions :

L'agent peut consulter : pipeline · comités · DD · notes · communications · fiches LP · reportings · documents indexés

Aujourd'hui · 18 mai

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Business Immo

Tikehau Capital acquiert un portfolio logistique de 320 M€ auprès de Patrizia

il y a 2h · ↗ pertinent Logistics 3

CFNEWS Immo

Patrizia cède 4 actifs bureaux à AXA IM Real Assets pour 180 M€

il y a 4h · ↗ pertinent Bureaux Paris

Prime Hospitality

Centaurus lève 180 M€ pour stratégie hôtellerie boutique · concurrent direct Alfred

il y a 6h · ⚠ concurrence Alfred

Le Moniteur

Logistique urbaine : volume Q1 2026 en hausse de +12% vs Q1 2025

il y a 9h · ↗ pertinent Logistics 3

AGEFI

SCPI · décollecte de 2,1 Md€ au T1, prudence des particuliers

il y a 11h · ⚠ contexte fundraising

Reuters

OAT 10 ans · 3,42% · stable vs hier · contexte taux

il y a 13h · contexte macro

MARKET PULSE

BUSINESS IMMOTikehau acquiert portfolio logistique 320M€ ▲ CFNEWS IMMOPatrizia cède 4 actifs bureaux Paris à AXA IM Real Assets PRIME HOSPITALITYCentaurus lève 180M€ pour stratégie hôtellerie boutique ▲ LE MONITEURLogistique urbaine : +12% volume Q1 2026 vs Q1 2025 ▲ AGEFISCPI : décollecte de 2,1Md€ au T1 ▼ REUTERSOAT 10 ans · 3,42% · stable vs hier PRIME HOSPITALITYRevPAR France T1 2026 +9,4% vs T1 2025 ▲ BUSINESS IMMOTikehau acquiert portfolio logistique 320M€ ▲ CFNEWS IMMOPatrizia cède 4 actifs bureaux Paris à AXA IM Real Assets PRIME HOSPITALITYCentaurus lève 180M€ pour stratégie hôtellerie boutique ▲ LE MONITEURLogistique urbaine : +12% volume Q1 2026 vs Q1 2025 ▲ AGEFISCPI : décollecte de 2,1Md€ au T1 ▼

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